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发文日期: 2015-09-24 主题分类: 规划计划
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津市工业集中区二期控制性详细规划

来源:津市工业集中区二期控制性详细规划 发布时间:2015-09-24 浏览次数: 【字体:

    

第一章     ............................................................................................... 1

第二章   土地利用........................................................................................... 1

第三章   道路交通规划................................................................................... 2

第四章   建设开发控制................................................................................... 3

第五章   空间环境设计................................................................................... 4

第六章   给排水工程规划............................................................................... 4

第七章   电力工程与电信工程规划................................................................ 4

第八章   燃气工程规划................................................................................... 5

 

 

 

 

 

 

第九章   综合防灾规划................................................................................... 5

第十章   生态环境控制规划........................................................................... 5

第十一章  村民安置规划................................................................................. 6

第十二章 城市设计控制................................................................................... 6

第十三章  规划实施措施................................................................................. 7

第十四章   附则.............................................................................................. 7

附录................................................................................................................... 7

附表.............................................................................................................. 8-24

 

 

 

第一章   

1.01  为更好地指导津市经济开发区的城市开发与建设,顺利实施《津市经济开发区二期控制性详细规划》,落实规划分图图则规定的控制要求,提出规划管理及相关的控制标准,特制定本规划文本。

1.02  考虑受资金、技术及其它动态因素影响,经济开发区总用地面积为12.33平方公里, 一期用地面积为6.4平方公里,二期用地面积为5.93平方公里,实行分期建设滚动开发模式,分两阶段实施,不包含已建设的1.1平方公里用地,其分期建设期限及相应的用地规模如下:

一阶段:2009 2020 总建设用地762公顷。其中工业用地为407公顷

二阶段:2020 2025 总建设用地143公顷。其中工业及仓储用地为106公顷

2025年,规划人口85875人,建设用地1233公顷,发展备用地83公顷。

1.03  此文本适用于经济开发区各地块、街坊及各类建设用地的土地使用,各类建筑物的新建和改扩建的建设管理工作,但不能作为工程施工的依据。

1.04  文本和分图图则未涉及的指标,应符合国家、湖南省及地方的有关技术规定。

1.05  《津市经济开发区二期控制性详细规划》文本、分图图则具有同等法律效力,两者应同时使用,不可分割。

1.06  规划范围内的一切建设活动必须遵守文本及分图图则的规定和要求,任何单位和个人不得违反。

1.07  本规划报津市市人民政府批准后执行,解释权属津市市城市规划行政主管部门。

第二章  土地利用

2.01  开发区产业发展定位为:开发区应充分发挥资源优势和产业优势,以规模生产企业为主,重点发展汽车配件、盐化工、食品加工等产业,适当发展纺织、生物制药等产业。

2.02  本规划涉及土地使用性质分类和代码均采用《城市用地分类与规划建设用地标准》(gbj137-90)。用地分类以中类为主。各类建设用地适建范围见附表五。

    2.03  规划考虑开发过程中的现实原因或特殊要求,对土地用地性质变更提出相应规定,将建设用地分为弹性用地和刚性用地两类。弹性用地可以在规定范围内改变用地性质,刚性用地则不允许改变其用地性质。

2.04  总体布局, 规划形成“一心两点二轴三片“的空间结构形式。

一心:指位于孟姜女大道的长山湖水库附近,长山湖商业服务中心。

两点:团湖大道入口商业点及团湖安置点两个服务点

二轴:东西向的团湖大道与南北向的孟姜女大道,为两条产业发展轴。

三片:按照地域将工业园用地划分为北部老工业片区、中部片区、南部片区三个片区,各片区之间以中心绿地与开放公共空间进行组织,并经由两个点串联相互呼应。

规划范围内依据功能不同及道路分割,共划分为abcdefghijk共十一个管理街区,具体见附表六《规划地块控制指标总表》。

2.05  公共服务设施用地规划

公共服务设施指行政、文化娱乐、医疗保健、商业金融等设施和机构,本规划主要指行政办公、商业等用地,规划面积为79.18公顷,其规划重点为:①公共服务设施用地布置于a-1-01,a-5-01,a-5-04,a-6-01,b-2-03,b-8-01,b-8-03,b-9-03,b-10~b12,c-14-02,f-1-03,f-6-02,f-7-02,g-6-01,g-5-02,g-4-03,g-3-02,g-2-01,j-2-01,j-3-01,k-3-01块,必须保证工业区管委会办公楼的建设,其它公共服务设施可根据具体情况,在公共服务设施用地性质内进行适当调整。

②办公其它公共服务设施可根据周边环境、整体空间效果等灵活布局,但必须留出不小于0.5公顷的集中性室外公共空间用地。

2.06  工业用地规划

工业用地指工矿企业的生产车间、库房及附属设施用地,以及内部道路、场地和绿地。布局原则为:按类型适当分区布置,避免相互干扰及对城市环境的污染,通过道路及绿化带与其它用地形成分隔。

工业用地占规划用地的大部分,包含一类工业用地、二类工业用地和三类工业用地。

规划工业用地面积690.19公顷,涉及地块除gh地块外的所有地块。

2.07  居住用地规划

规划居住用地114.19公顷,规划可于abdfjl区布置企业职员服务的居住用地,以满足部分企业的需求,二期村民安置按就近安置的原则,在f-6-04f-7-03f-11-02f-12-01g-3-01g-4-02j-9-017个地块布置。

2.08  仓储用地规划

一期规划于h-3-01,二期规划于g-1-02j-1-02j-4-01地块布置仓储用地,以满足部分企业对公共仓储设施的需求。企业自有仓储设施不在此地块布置。

第三章 道路交通规划

3.01  规划主干道呈“四纵四横”结构,四纵指:孟姜女大道、周家铺路、中联大道、振兴大道,四横指:工业大道、嘉山大道、团湖大道、胥家湖路。各地块周边道路网系统、交通设施、配建停车、机动车出入口位置等应符合分图图则规定。

3.02  道路红线内用地为道路及道路绿化专用,任何与道路交通无关的建筑和构筑物的改建、扩建和新建均不得占用道路用地。

3.03  规划区内主干路设计红线宽40-42米,其中团湖大道红线40米,次干路红线宽25-36米,支路红线宽16米。道路横断面设计详见《道路交通规划》及道路一览表。道路网密度参考国家小城市路网密度和津市开发区发展模式进行设计,见道路密度一览表。具体道路规划设计见附表四《规划道路一览表》。

道路密度一览表

道路分级

数量(条)

总长度(km

路网密度(km/km2

小城市路网密度参考

主干道

8

23.78

1.92

4.13

3-4

次干道

14

27.35

2.21

支路

26

37.95

3.07

3-5

总计

48

89.08

7.22

 

    3.04  规划范围内不同用途建筑物在改建、扩建和新建时,必须配建停车场。并符合下表的规定。

建筑物机动车位配建标准

建筑类型

机动车位配建指标

办公建筑

0.3/100m2建筑面积

商业建筑

0.5/100m2建筑面积

居住组团

居住户数的20%

旅馆建筑

0.3/100m2建筑面积

工业厂房

0.1/100m2建筑面积

   

0.1/100m2建筑面积

    3.05  按照城市公共交通规划要求,主干路以600800米间距布置公交站点,具体建设位置详见分图图则。

3.06  本规划对各地块机动车出入口做出控制,详见分图图则。机动车出入口应同时满足下列规定:

①城市主次干道同侧的两个出入口间距不小于50米。

②城市支路同侧的两个出入口间距不小于30米。

    出入口开口距离交叉口,主干道不得小于70米,次干道不得小于50米、支路不得小于30米(自道路红线交点算起)。

3.07  规划对道路交叉口设计标高进行控制,并全部采用黄海高程。按国家道路纵坡设计规范,道路纵坡控制在0.25%。在道路施工时,道路交叉口竖向标高可在1米范围内适当调整。

3.08  规划将主干路、次干路、部分支路确定为刚性道路,将部分支路确定为弹性道路。城市规划行政主管部门可根据土地出让和现状地形地貌情况,对弹性道路予以取消、改线等处理。原则上只有在一次性土地出让面积超出本规划地块面积时,才考虑对弹性道路加以改变。

第四章 建设开发控制

4.01  规划采用容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高四项指标作为新区地块办公用地、商业用地、仓储用地、居住用地等开发使用强度的控制内容。

4.02  工业用地各地块的用地界限可根据实际情况适当细分,以街坊为单位成片开发时,也可将不同地块加以合并。

4.03  规划采用容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、投资强度五项指标作为新区地块工业用地开发使用强度的控制内容,其中建筑密度、容积率、绿地率三项指标根据地块细分或组合的不同大小加以规定。具体控制内容见附表三《工业用地强制性控制指标》。

4.04  工业用地内所需的行政办公及生活服务设施用地面积不得超过项目用地净面积的7%。严禁在工业用地内建设非生产性配套设施。

     4.05  规划范围内非工业用地的地块容积率、建筑高度和建筑密度不得大于文本和分图图则中的相应规定,绿地率不得小于文本和分图图则中的相应规定;工业用地的地块建筑高度不得大于文本和分图图则中的相应规定,容积率和建筑密度不得小于文本和分图图则中的相应规定,绿地率同时控制高限与低限值,不得小于或大于文本和分图图则中的相应规定。

4.06  建筑物后退道路红线距离,主干路不得小于5米,次干路不得小于4米,支路不得小于3米;建筑物后退地块界线南北向不得小于8米,东西向不得小于3米;道路交叉口建筑物后退道路红线的距离,多层建筑不得小于5米。局部后退距离大于以上规定的,按局部规定值执行。具体后退距离详见分图图则。

4.07  建筑物间距工业建筑按建筑高度的0.8倍控制,居住建筑按建筑高度的1.1倍控制,同时还应满足相关的消防、卫生和管线埋设要求

4.08  据《中国地震烈度区划图(1990)》说明书,规划区建筑按7度设防。

     4.09  在电力线路保护区范围内,不得新建、改建、扩建建筑物。

(一)架空电力线路保护区,指导线边线向外侧延伸所形成的两平行线内的区域。

1、一般地区沿架空电力线路两侧新建、改建、扩建建筑物,其后退电力线路中心线距离除有关规划另有规定外,不得小于以下距离:

500千伏,30米;

330千伏,17.5米;

220 千伏,15米;

110 千伏,7.5米;

35 千伏,6米。

2、老城区和郊区城镇人口密集地区,沿架空电力线路两侧新建、改建、扩建建筑物,其后退线路中心线距离应符合电力管理的有关规定。

(二)电力电缆线路保护区,指地下电力电缆线路向外两侧延伸所形成的两平行线内的区域。其每边向外侧延伸的距离应不小于0.75米。

    4.05  各地块开发的用地规模、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率必须符合本规划的规定。本规划规定的地块容积率、建筑密度等指标当地规划管理部门有权根据实际情况作出调整,调整幅度原则上在±15%之间。

    同一地块内,不影响周围环境的前提下,经规划主管部门批准,可适当减少建筑密度而提高容积率;对于单体建筑需要提高层数时,在不超过规定的容积率的前提下减少建筑密度;需要降低层数时,在不超过规定的建筑密度前提下减少容积率。

已出让的土地,因计算口径原因,可能在本规划中表达的地块用地面积与实际使用面积不符,而且容积率数值不同,但总建筑面积将保持一致;或因道路及其他配套设施建设而被占用了部分用地面积的地块,应考虑容积率补偿。

    在本规划执行过程中,遇到部分特殊情况时,土地开发强度应经规划主管部门重新确定:

1.对本规划确定的地块进行合并开发的;

2.对本规划确定的地块进行细分开发的;

3.对土地使用性质改变的。

第五章 空间环境设计

    5.01  街坊与地块的空间环境设计应以规划分图图则的相关要求为指导。

5.02  空间环境设计应强调整体性和序列感,充分利用现状环境结合用地布局形成景观轴线,并在整体上与自然相融合。

5.03  由防护绿地、公共绿地、道路绿地、生态绿地、专用绿地等组成点、线、面相结合的绿地系统。

    5.04  景观体系兼承总体规划思想,构筑“山、水、城”相依的空间景观体系。

5.05  广告和标识的安置不应破坏建筑空间,一般近人尺度范围内禁止安置大型广告。应通过建筑标志系统、设施标志系统、机动车路标系统以及步行道标志系统的设计形成一套有序明确的城市标识系统。

第六章 给排水工程规划

6.01 规划开发区总规划用水量为5m3/d

6.02经济开发区由金鱼岭水厂供水。水厂设计总供水规模6.0×104m3/d,近期设计规模3.0×1044m3/d

6.03 给水管从金鱼岭水厂接出, 成环状布置,预留开发区外围供水管网的接入口。给水压力为0.3-0.4mpa                       

为确保供水水质,管道全部采用带水泥砂浆内衬的球墨铸铁管。管网中按间距不超过120m配置消火栓,在管网中适当位置配置控制阀门、排气阀、排泥阀等必要设施。6.05 将老城区的合流制排水系统改造为分流制排水系统。新建城区采用分流制排水系统。

雨水管道管径小于500时,必须采用玻璃钢复合排水管;管径大于等于500时,可采用钢筋混凝土排水管。

6.06 雨水排渍泵站:在澧水常水位时,城市雨水可重力流直接排入澧水,但在洪水位期间,雨水必须依靠排水泵站提升方可排出。并考虑泄洪需求,须预设排洪沟

6.07 污水量按总用水量的80%考虑 ,q=40000m3/d

6.08 污水处理厂服务范围不仅只限于本开发区的生活污水,同时也接纳江南区部分城区的生活污水。

污水处理厂设计规模为: 8.0×104m3/d,

其中: 近期建设规模为4.0×104m3/d;

      远期总规模为  8.0×104m3/d

6.09  污水管网工程

管道系统布置应力求符合地形趋势,一般宜顺坡排水,取短捷路线,每段管道应划分适宜的服务面积;尽量避免或减少管道穿越不容易通过的地带和构筑物;设计应安排好控制点的高程,尽量避免管道全线埋深;管道在检查井连接,一般采用管顶平接。

雨水管道管径小于500时,采用玻璃钢复合排水管;管径大于等于500时,采用钢筋混凝土排水管。为了防止污染物在管道内淤积和防止管内冲刷,管内最小流速,应大于0.6ms,最大流速不大于5ms

第七章  电力工程与电信工程规划

 

7.01  本规划预测津市市经济开发区内2025年城网最大负荷为26kw

7.02  津市市经济开发区城区电网电压等级的选择: 110kv10kv0.38/0.22kv为规划发展的电压等级,35kv为严格控制电压等级。

7.03   110kv站规划:规划在津市市经济开发区地块f-16-02兴建110kv城南变,安装23.15kva变压器,标注位置,预留。

7.04   津市市经济开发区外利用规划绿化带形成外围110kv市政走廊。

津市市经济开发区内规划110kv电力高压走廊: 110kv高压电力走廊27米。

规划区内的电力电缆全部采用埋地的方式敷设,当电力电缆数小于3回的路段采用直埋的方式敷设,其余路段采用电缆沟的方式敷设。

7.05  津市市经济开发区近期交换机容量3.25万门。

7.06  规划在津市市经济开发区增设电信端局1个,模块局3个,下设光缆节点及电信设施用房,每一节点服务半径为500800米,服务容量为500800户左右。

7.07   津市市经济开发区通信干线均采用光缆。2015年前将形成以光纤接入为主,具有多种业务的宽带接入网。

7.08   将津市市经济开发区通信线路纳入城市建设的统一规划,市区内以管道敷设为主,城区有线电视系统等其他弱电线路纳入市话线路统一管道布局。

7.09   加强移动通信基站建设,开发区每个基站服务半径原则上按0.5公里

考虑设置。

7.10   在规划期内,邮政局所服务半径达到500米,服务人口15000人。

7.11   规划建成全市邮政枢纽中心和邮政计算机网,实现邮政管理计算机

化。

第八章  燃气工程规划

 

8.01  规划以天然气作为园区主要气源。天然气从北面澧县方向接入。本规划预测津市市经济开发区内2025年总用气量1484m3/年。

8.02  因本区域燃气高压干管从西北向的澧县方向接入,所以规划在龙岗路和青山路交叉口西北侧e-11-03设置一处面积为0.62公顷的燃气门站,供燃气调压使用。

8.03  本片区燃气管网输配系统压力级制采用中、低压两级制。燃气中压干管网络根据气量分布情况,基本呈环状布置,分别采用dn160dn110dn90的管道服务居民。居民供气方式采用柜式调压与箱式调压相结合的方式,分户计量后进户使用。公建供气方式根据用户需求,设置调压箱、采用中--中压或中--低压调压计量后进户使用。

 燃气管道采用埋地敷设,管道埋深不少于0.8米。管道走向沿东西向道路敷设时,管道布置在道路北侧的人行道或绿化带下,沿南北向道路敷设时,管道布置在道路西侧的人行道或绿化带下。

第九章 综合防灾规划

 

9.01   防洪:开发区东部的澧水南岸按50年一遇标准加高加固。

9.02  消防:在孟姜女路与工业大道交叉口西南角布置一个消防站;面积为1.1公顷;二期在地块j-3-05布置一处面积为0.5公顷的消防站。消防站责任面积小于7平方公里。

9.03   人防:区内人防工程主要是按照有关规定配置防空地下室。

9.04   沿团湖大道等道路设置7条排洪沟,形成7个排洪分区,在城市内部为暗沟,城市外为明沟,并最终排入澧水。

  

第十章  生态环境控制规划

 

10.01   生态控制

    规划对嘉山大道生态防护带、澧水生态防护带、嘉山风景区之间的生态隔离、团湖大道防护带和团湖公园和新城公园等公共绿地进行严格控制,不得从事各项开发建设活动。

10.02环境控制

保证地表水水源水质标准和卫生防护符合国家有关规定,严禁污水直接排放和有污染物露天堆放。

严格控制环境噪声污染:居住区、研发区达i类标准(白天55db,夜晚45db),商业中心和核心片区、生产区达ii类标准(白天60db,夜晚50db),交通干线两侧区域达iii类标准(白天65db,夜晚45db)。

10.03   公共厕所,垃圾站均按规定设置。新建居民区公共厕所的服务范围为300-500米。主要繁华街道公共厕所之间的距离宜为300-500米,流动人口高度密集的街道宜小于300米,一般街道公厕之间的距离约750-1000米为宜。规划在地块布置一个垃圾中转站。垃圾收集点的服务半径不应超过70米。

第十一章  村民安置规划

 

11.01   村民生活安置规划

一期规划村民生活安置用地根据村界分四处布置,共安置村民1712户,生活安置总用地面积为31.6公顷。二期规划村民生活安置用地三处,分别是团湖、关桥和戚家三处,面积为37.43,安置村民1123户。

安置应本着以人为本、相对集中、就地就近的原则,留好留足村民生产生活安置用地,确保失地农民利益,布置于地块f-6-04,f-7-03,f-11-02,f-12-01,g-3-01,g-4-01j-9-01

第十二章  城市设计控制

    12.01   以规划区内山体和水体作为景观的背景,把握整体环境特征,特别是对团湖的合理利用,突出规划区的山水优势。团湖、胥家湖和山体是开发区的灵魂,也是本区最大的特色,应严格保护其用地的完整性,除公园必须的公共设施外,不得在内进行商业开发行为。加强景观界面的设计,包括对建筑界面的精心处理和进行多层次的绿化布局。

    12.02   规划区内的街道景观设计应遵循下列原则:

1.含团湖大道在内的本规划范围的四纵四横主干道应严格控制建筑后退,按地块具体控制要求建设,使之成为城市最重要的景观界面。

2.保证建筑间的连续性和协调性,强调体现规划区街道景观,并尽可能地从红线退让,提供更多的公共性开放空间。

3.保证建筑间通透性和协调性,强调建筑组群之间形成局部开敞空间,体现整体空间景观的完整性。

4.以街坊为基本空间单元,形成不同类型的空间组织方式,运用多种手法塑造丰富而生动的空间形象。

5.保证步行环境的连续性和舒适性,严禁侵占人行道,结合街头绿地形成由点、线、面组成的多层次绿化系统和连续的步行体系。

6.沿街界面的建筑、小品等,宜选用柔和中性色彩为基调;沿街的围墙、围栏在视觉上应通透,通透处以灰绿、灰黄为基调。

7.街道照明应选用具有自然色彩的光源,人行道和公共绿地的照明宜选用色彩相对柔和的光源;公共场所的照明不应对居住环境的舒适性产生影响;不同场所的灯具,其造型和高度应有相应的规定。

    12.03   规划区内的建筑及环境设计应遵循下列原则:

1.建筑环境是确保城市道路及各街坊景观和功能完整性的重要组成部分。结合整体空间的景观、轴线和公共空间节点的需求,确定地块建筑的后退红线、建筑高度、建筑群体、地标性建筑及建筑裙楼等要求。

2.建筑的后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划要求。

3.各街坊沿城市主次干路一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应保持协调与统一。

4.应以街坊为单位保持其统一性,并和相邻街坊呼应,以形成沿街建筑群体的整体性和韵律感。

5.新建居住建筑布局应有特色,并满足本图则所提出的指标要求,尽量避免行列式的单调排布,鼓励在街坊、邻里等概念上创新,使之与整个南片的规划主题有机联系。

6.公共建筑对外主入口必须考虑设置为残疾人服务的无障碍通道。

7.建筑物外墙所采用的材料不得产生给行人及司机带来不适或威胁其安全的光反射。

8.建筑物外墙不宜大面积地使用明亮耀眼的颜色,宜选用柔和的、与绿色景观相协调的色彩;但可以使用一定程度的色彩对比来突出建筑物的门窗、入口、节点等;建筑泛光照明不应直接射入其他建筑窗内。

9.建筑物顶部的设计应与建筑的整体设计及自然空间环境相协调,全部设备应隐蔽。

    12.04   规划区内的广告与建筑标识物的设置应遵循下列原则:

1.统一规划,避免影响建筑物及自然环境的景观效果;

2.提供地区特色鲜明、使用效率更高的标识物;

3.考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量;

4.保证行人和机动车驾驶者的安全。

规划区内的公共空间必须为所有人(包括残疾人)提供安全舒适的通道。

 

第十三章 规划实施措施

13.01  加强城市规划法规宣传,增强人们的城市规划意识。扩大工业园规划和建设的影响,使群众积极响应这项工程,配合规划和建设。

13.02  注重政府对工业园建设的职能作用,加强招商引资力度,制定一系列的优惠政策,引导各类企业向工业园集中。高标准、高质量的建设完善相应的配套设施,做好当地居民的安置工作,避免纠纷。

13.03  加强控制,依法建设。严格按规划的有关内容进行规划管理。

13.04  重视新区自然生态环境和空间景观的规划和设计,营造怡人的生产和生活环境。

第十四章    

14.01  本规划由规划文本、说明书和规划图纸三部分组成。规划文本和图纸具有同等法律效力。开发区建设应严格控制开发区建设用地标准,并强化环境保护意识,坚持环境保护第一审批权的原则,应坚决制止与环境保护原则相违背的一切建设活动。

14.02   该文本中用粗体字所表述的条文是本规划的强制性内容。在本规划实施中,任何单位和个人都不得任意违反本规划所确定的强制性内容。本规划自湖南省人民政府批准之日起,由津市人民政府规划行政主管部门负责实施。

14.03  本文本最终解释权属津市市人民政府规划行政管理委员会。

 

 

 

 

 

 

附录:名词解释

1.建筑红线:城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。又称建筑控制线。

2.日照标准:根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的,居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量,是编制居住区规划确定居住建筑间距的主要依据。

3.容积率: 一定地块内,总建筑面积与建筑用地面积的比值。计算公式为:

容积率 =

总建筑面积

建筑用地面积

4.建筑密度:一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。计算公式为:

建筑密度 =

建筑基底总面积

建筑用地总面积

5.用地红线:按规定的审批权限批准,由城市规划行政主管部门核定的建设项目的土地使用界线。

6.道路红线:规划的城市道路路幅的边界线。

7.绿地率:城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。

8.建筑间距:两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。

   

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