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发文日期: 2015-09-24 主题分类: 规划计划
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津市工业集中区三期控制性详细规划(上)

来源:津市工业集中区三期控制性详细规划(上) 发布时间:2015-09-24 浏览次数: 【字体:

第一章  总  则

第1.01条  为更好地指导津市工业集中区的城市开发与建设,顺利实施《津市工业集中区控制性详细规划》,落实规划分图图则规定的控制要求,提出规划管理及相关的控制标准,特制定本规划文本。

第1.02条  考虑受资金、技术及其它动态因素影响,工业集中区总用地面积为1895.87公顷,其中建设用地716.40公顷,非建设用地1179.47公顷。已建城市建设用地658.35公顷,其中工业用地413.32公顷。

第1.03条  此文本适用于工业集中区各地块、街坊及各类建设用地的土地使用,各类建筑物的新建和改扩建的建设管理工作,但不能作为工程施工的依据。

第1.04条  文本和分图图则未涉及的指标,应符合国家、湖南省及地方的有关技术规定。

第1.05条  《津市工业集中区控制性详细规划》文本、分图图则具有同等法律效力,两者应同时使用,不可分割。

第1.06条  规划范围内的一切建设活动必须遵守文本及分图图则的规定和要求,任何单位和个人不得违反。

第1.07条  本规划报津市市人民政府批准后执行,解释权属津市市城市规划行政主管部门。

第1.08本规划是指导新城一路西段片区各项开发建设管理的法定依据,本规划成果由文本、图则、图纸与附件(说明书、基础资料汇编)组成。具有同等的法律效力,应同时使用,不可分割。本规划文本中宋体加粗条文为强制性条文,在规划实施过程中应严格执行,未经法定程序不得随意修改。

第二章  土地利用

第2.01条  通过对津市的区域背景、集中区建设工业园的各种条件分析,综合考虑集中区在城市中的地位,其产业发展定位如下:集中区应充分发挥资源优势和产业优势,以规模生产企业为主,重点发展设施农业、汽车配件、生物制药、食品加工、生物医药食品等产业。适当发展盐化工、纺织、建材产业。

2.02条  本规划涉及土地使用性质分类和代码均采用《城市用地分类与规划建设用地标准》(gb50137)。用地分类以中类为主。各类建设用地适建范围见附表五。

2.03条  规划考虑开发过程中的现实原因或特殊要求,对土地用地性质变更提出相应规定,将建设用地分为弹性用地和刚性用地两类。弹性用地可以在规定范围内改变用地性质,刚性用地则不允许改变其用地性质。

第2.04条  规模

人口规模:109000人。

用地规模:总用地为1895.87公顷。

2.05条布局

规划形成“三心、两轴、五片“的空间结构形式。

三心:长山湖配套服务中心、团湖公园生态绿心、物流配套服务中心

两轴:东西向的津市大道与南北向的孟姜女大道分别为工业生产发展轴和生活配套发展轴

五片:北部老工业片、中部工业片、南部生物医药食品园、西部高新科技园、南部生物制药片。

规划范围内依据功能不同及道路分割,共划分为a、b、c、d、e、f、g、h、i、j、kl、m、n、o、p、q共十个管理街区,其中a-k街区图则已经提供,详见《津市市经济开发区控制性详细规划》(一、二期)。本次图则部分主要包括l-q六块。具体见附表《规划地块控制指标总表》。

第2.05条  公共管理与公共服务设施用地规划

本次规划中公共管理与公共服务设施用地包括行政办公用地、教育科研用地、医疗卫生用地。规划面积为14.32公顷,其中行政办公用地2.49公顷,教育科研用地7.04公顷,医疗卫生用地4.79公顷。其规划重点为:①公共服务设施用地可根据具体情况,在公共服务设施用地性质内进行适当调整。②办公其它公共服务设施可根据周边环境、整体空间效果等灵活布局,但必须留出不小于0.5公顷的集中性室外公共空间用地。

第2.06商业服务业设施用地规划

商业服务业设施用地主要包括商业用地、商务用地、公共设施营业网点用地。规划总面积87.07公顷。其中商业用地75.38公顷,商务用地6.93公顷,公用设施营业网点用地0.76公顷。

第2.07  工业用地规划

工业用地指工矿企业的生产车间、库房及附属设施用地,以及内部道路、场地和绿地。布局原则为:按类型适当分区布置,避免相互干扰及对城市环境的污染,通过道路及绿化带与其它用地形成分隔。

工业用地占规划用地的大部分,包含一类工业用地、二类工业用地和三类工业用地。

规划工业用地面积903.07公顷,涉及地块除ghm、n地块外的所有地块。

第2.08条  居住用地规划

规划居住用地223.9公顷,规划可于abdfjlmnp区布置企业职员服务的居住用地,以满足部分企业的需求,本次村民安置按就近安置的原则,在n-1-03、n-2-03、p-1-013个地块布置。

2.09条  仓储用地规划

本次规划在工业园内的旧城片区保留并扩大了澧水边原有的部分仓储用地,同时在西南片区二广高速以东、津市大道以南设置了一处大型物流仓储用地以满足工业园的生产运输需求,可兼容少量一类工业。企业自有仓储设施不在此地块布置。

第三章 道路交通规划

3.01条  集中区道路以已建道路为基础,规划形成三纵三横主干道,三纵指:孟姜女大道、周家铺路、中联大道,三横指:嘉山大道、津市大道、胥家湖路。各地块周边道路网系统、交通设施、配建停车、机动车出入口位置等应符合图则规定

3.02条  道路红线内用地为道路及道路绿化专用,任何与道路交通无关的建筑和构筑物的改建、扩建和新建均不得占用道路用地。

3.03条  规划区内主干路设计红线宽30-56米,次干路红线宽20-35米,支路红线宽16-25米。道路横断面设计详见《道路交通规划》及道路一览表道路网密度参考国家小城市路网密度和津市开发区发展模式进行设计,见道路密度一览表。具体道路规划设计见附表四《规划道路一览表》。

道路密度一览表


道路分级

数量(条)

总长度(km)

路网密度(km/km2

小城市路网密度参考

主干道

7

24.29

1.29

2.55

2-4

次干道

14

23.89

1.26

支路

13

17.96

0.95

2-5

总计

34

66.14

3.49



   第3.04条  规划范围内不同用途建筑物在改建、扩建和新建时,必须配建停车场。并符合下表的规定。

建筑物机动车位配建标准


建筑类型

机动车位配建指标/100m2建筑面积

办公建筑

0.3

商业建筑

0.5

居住组团

0.4-0.5

旅馆建筑

0.3-0.5

工业厂房

0.1-0.3

仓储

0.1


   第3.05条  按照城市公共交通规划要求,主干路以600—800米间距布置公交站点,具体建设位置详见分图图则。

3.06条  本规划对各地块机动车出入口做出控制,详见分图图则。机动车出入口应

同时满足下列规定:

①城市主次干道同侧的两个出入口间距不小于50米。

②城市支路同侧的两个出入口间距不小于30米。

出入口开口距离交叉口,主干道不得小于70米,次干道不得小于50米、支路不得小于30米(自道路红线交点算起)。

3.07条  规划对道路交叉口设计标高进行控制,并全部采用黄海高程。按国家道路纵坡设计规范,道路纵坡控制在0.37%。在道路施工时,道路交叉口竖向标高可在2米范围内适当调整。

3.08条  规划将主干路、次干路、部分支路确定为刚性道路,将部分支路确定为弹性道路。城市规划行政主管部门可根据土地出让和现状地形地貌情况,对弹性道路予以取消、改线等处理。原则上只有在一次性土地出让面积超出本规划地块面积时,才考虑对弹性道路加以改变。

第四章建设开发控制

第4.01条  规划采用容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高四项指标作为新区地块办公用地、商业用地、仓储用地、居住用地等开发使用强度的控制内容。

第4.02条  工业用地各地块的用地界限可根据实际情况适当细分,以街坊为单位成片开发时,也可将不同地块加以合并。

第4.03条  规划采用容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、投资强度五项指标作为新区地块工业用地开发使用强度的控制内容,其中建筑密度、容积率、绿地率三项指标根据地块细分或组合的不同大小加以规定。具体控制内容见附表《工业用地强制性控制指标》。

第4.04条  工业用地内所需的行政办公及生活服务设施用地面积不得超过项目用地净面积的7%。严禁在工业用地内建设非生产性配套设施。

    第4.05条  规划范围内非工业用地的地块容积率、建筑高度和建筑密度不得大于文本和分图图则中的相应规定,绿地率不得小于文本和分图图则中的相应规定;工业用地的地块建筑高度不得大于文本和分图图则中的相应规定,容积率和建筑密度不得小于文本和分图图则中的相应规定,绿地率同时控制高限与低限值,不得小于或大于文本和分图图则中的相应规定。

第4.06条  建筑物后退道路红线距离,主干路不得小于5米,次干路不得小于4米,支路不得小于3米;建筑物后退地块界线南北向不得小于8米,东西向不得小于3米;道路交叉口建筑物后退道路红线的距离,多层建筑不得小于5米。局部后退距离大于以上规定的,按局部规定值执行。具体后退距离详见分图图则。

第4.07条  建筑物间距工业建筑按建筑高度的0.8倍控制,居住建筑按建筑高度的1.1倍控制,同时还应满足相关的消防、卫生和管线埋设要求

第4.08条  据《中国地震烈度区划图(1990)》说明书,规划区建筑按7度设防。

    第4.09  在电力线路保护区范围内,不得新建、改建、扩建建筑物。

(一)架空电力线路保护区,指导线边线向外侧延伸所形成的两平行线内的区域。

1、一般地区沿架空电力线路两侧新建、改建、扩建建筑物,其后退电力线路中心线距离除有关规划另有规定外,不得小于以下距离:


500千伏,30米;

330千伏,17.5米;

220 千伏,15米;

110 千伏,7.5米;

35 千伏,6米。


2、人口密集地区,沿架空电力线路两侧新建、改建、扩建建筑物,其后退线路中心线距离应符合电力管理的有关规定。

(二)电力电缆线路保护区,指地下电力电缆线路向外两侧延伸所形成的两平行线内的区域。其每边向外侧延伸的距离应不小于0.75米。

   第4.05条  各地块开发的用地规模、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率必须符合本规划的规定。本规划规定的地块容积率、建筑密度等指标当地规划管理部门有权根据实际情况作出调整,调整幅度原则上在±15%之间。

   同一地块内,不影响周围环境的前提下,经规划主管部门批准,可适当减少建筑密度而提高容积率;对于单体建筑需要提高层数时,在不超过规定的容积率的前提下减少建筑密度;需要降低层数时,在不超过规定的建筑密度前提下减少容积率。

已出让的土地,因计算口径原因,可能在本规划中表达的地块用地面积与实际使用面积不符,而且容积率数值不同,但总建筑面积将保持一致;或因道路及其他配套设施建设而被占用了部分用地面积的地块,应考虑容积率补偿。

   在本规划执行过程中,遇到部分特殊情况时,土地开发强度应经规划主管部门重新确定:

1.对本规划确定的地块进行合并开发的;

2.对本规划确定的地块进行细分开发的;

3.对土地使用性质改变的。

第五章 空间环境设计

   第5.01  街坊与地块的空间环境设计应以规划分图图则的相关要求为指导。

第5.02条  空间环境设计应强调整体性和序列感,充分利用现状环境结合用地布局形成景观轴线,并在整体上与自然相融合。

第5.03条  由防护绿地、公共绿地、道路绿地、生态绿地、专用绿地等组成点、线、面相结合的绿地系统。

   第5.04条  景观体系兼承总体规划思想,构筑“山、水、城”相依的空间景观体系。

第5.05条  广告和标识的安置不应破坏建筑空间,一般近人尺度范围内禁止安置大型广告。应通过建筑标志系统、设施标志系统、机动车路标系统以及步行道标志系统的设计形成一套有序明确的城市标识系统。

第六章 给排水工程规划

第6.01条规划集中区总规划用水量为5万m3/d。

第6.02条 工业集中区由金鱼岭水厂供水。水厂设计总供水规模5.0×104m3/d,扩建规模为1.5×104m3/d。

第6.03条 给水管从金鱼岭水厂接出, 成环状布置,预留开发区外围供水管网的接入口给水压力为0.3-0.4mpa

为确保供水水质,管道全部采用带水泥砂浆内衬的球墨铸铁管。管网中按间距不超过120m配置消火栓,在管网中适当位置配置控制阀门、排气阀、排泥阀等必要设施。

第6.04 新建城区采用雨污分流制排水系统。

第6.05 污水量按总用水量的80%考虑 ,q污=28000m3/d

第6.06 污水处理厂服务范围不仅只限于本开发区的生活污水,同时也接纳江南区部分城区的生活污水。

污水处理厂设计规模为: 近期4.0m3/d,远期8.0m3/d

第6.07污水提升泵站:因场地标高不同,排水系统分高速公路以西(西片)和高速公路以东(东片)。在西片场地最低处设置污水提升泵站,西片污水可压力流直接排入东片管网。泵站设计流量q=3000 m3/d,占地面积0.5亩。

   第6.08 雨水排渍泵站:在澧水常水位时,城市雨水可重力流直接排入澧水,但在洪水位期间,雨水必须依靠排水泵站提升方可排出。并考虑泄洪需求,须预设排洪沟

第6.09水管网工程

管道系统布置应力求符合地形趋势,一般宜顺坡排水,取短捷路线,每段管道应划分适宜的服务面积;尽量避免或减少管道穿越不容易通过的地带和构筑物;设计应安排好控制点的高程,尽量避免管道全线埋深;管道在检查井连接,一般采用管顶平接。

水管道管径小于500时,采用玻璃钢复合排水管;管径大于等于500时,采用钢筋混凝土排水管。为了防止污染物在管道内淤积和防止管内冲刷,管内最小流速,应大于0.6m/s,最大流速不大于5ms

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