关于《津市市老旧小区改造实施方案》的意见征集

为贯彻落实党的十九大精神，按照住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部委办公厅印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》（建办城函〔2019〕243号），湖南省住建和城乡建设厅、湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅《关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知》（湘建城〔2020〕50号）等文件要求，结合我市实际，决定2019年起在全市开展城市老旧小区提质改造工作，特制定该实施方案。

一、指导思想和基本原则

（一）指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，践行以人民为中心的发展思想，大力实施城镇老旧小区改造，按照“先基础后完善、先功能后提升、先地下后地上”的原则，优先解决安全问题，优先补齐功能短板，以微改造见大成效。坚持“美好环境与幸福生活共同缔造”，调动城镇居民和相关单位的积极性、主动性和创造性，促进城市治理体系和治理能力的现代化，增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

（二）基本原则

1.坚持立足长远，共治共管。创新社区治理模式，选择符合小区实际和居民意愿的管理方式，探索建立健全一次改造、长期保持的管理机制，保障老旧小区整治提升成果，使老旧小区长效管理向专业化、精细化方向发展。

2.政府引导，多方参与。城镇老旧小区改造既发挥政府的组织引导作用，又坚持以居民为主体，尊重居民意愿，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。鼓励企业、社会力量、管线单位、物业公司等参与老旧小区改造。改造资金坚持政府主导、企业和群众为主体、市场化运作的模式，积极发挥财政资金的引导作用，利用各类投融资平台，多方面吸纳社会资本投入。

3.科学规划，分步实施。坚持既尽力而为、又量力而行的原则，区分轻重缓急，科学编制城镇老旧小区改造规划，优先实施建成时间较长、设施严重落后、居民改造意愿强烈、筹资有保障的小区。坚决杜绝全面开花、盲目上马，随意拔高改造标准，造成“半拉子”工程现象的发生。按照“先完善、后提升”的原则进行改造，探索可复制、可推广的改造模式，以点带面，推动其他老旧小区改造工作。在整体推进、全面覆盖的基础上，每个街道办事处打造1-2个示范性老旧小区改造项目。

4.综合改造，基础优先。坚持“一区（片）一策”的原则，按照城市整体风貌要求，应对片区内有共同改造需求的独栋、零星、分散的楼房进行归并整合，鼓励对片区内距离相近或相连的老旧小区打破空间分割，少拆多改，进行集中连片整体改造。在具体选择改造内容时，应根据资金投入能力，优先保障基础类改造。通过试点示范工程，有序推动城镇老旧小区街区改造的全面展开。

5.保护历史，绿色改造。注重维护城市传统风貌特色和地域特征，保护历史文化街区、传统街巷肌理、历史建筑、风貌建筑和古树名木等。积极建设主题文化小区，丰富小区的时代内涵，弘扬社会主义核心价值观。推进社区海绵化改造，实施雨污分流，提升排水防涝能力；采用节能照明、节水器具；提高绿色建材应用比例，有条件的小区实施既有建筑节能改造。

二、改造要求

（一）改造范围

城镇老旧小区是指建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区（含独栋住宅楼）。

已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），不属于老旧小区改造范畴；以居民自建住房为主的区域和城中村暂不纳入城镇老旧小区改造范围。拟对居民进行征收补偿安置，或者拟以拆除新建（含改建、扩建、翻建）方式实施改造的住宅小区（含独栋住宅楼），不得申报纳入中央补助资金支持城镇老旧小区改造计划。严禁借城镇老旧小区改造之名变相搞房地产开发。

（二）改造内容（详见附件一）

包括小区内道路、供排水、供电、通信、供气、绿化、照明、围墙等基础设施的更新改造，小区内配套养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施的建设、改造；小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造，有条件的居住建筑加装电梯等；与小区直接相关的城市道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、智慧停车库(场)、污水与垃圾处理等基础设施的改造提升。改造内容分为基础类、完善类、提升类。基础类改造内容，即满足居民安全需要和基本功能需求的改造;完善类改造内容，即满足居民改善型功能需求和生活便利性需要的改造;提升类改造内容，即丰富社会服务供给的改造。对基础类改造内容，坚持应改尽改，中央和省级资金用于基础类改造内容的占比不得低于70%，未改造的应有充足理由并说明。有条件加装电梯的，应当纳入改造内容，并在资金上予以支持，重点保障。

（三）改造方式。按照供水设施（二次供水）改造与创建节水型城市相结合，排水设施改造与雨污分流、城镇污水提质增效、海绵化改造相结合，环卫设施改造与垃圾分类工作相结合，小区道路改造与停车设施建设相结合，绿化改造与园林城市创建相结合，管线改造与强弱电入地相结合等改造理念，可结合实际制定城镇老旧小区改造标准、老旧小区改造方案（参照附件二）。

三、实施步骤

（一）分工协作，制定计划。要从实际出发，根据调查摸底情况，按照实施一批、谋划一批、储备一批的原则，统筹安排，科学谋划，狠抓落实。每年10月底前科学编制第二年老旧小区改造计划，合理确定年度改造任务。由住保中心牵头，各职能部门明确职责，共同做好改造工作。科学制定小区（片区）改造项目设计方案和施工方案，明确项目实施单位，积极协调水、电、气、通信等运营企业开展小区内以及直接相关的基础设施联动改造，切实将行业改造计划与老旧小区改造计划有效对接，统筹推进。及时公示改造内容、设计方案、资金使用等情况，

（二）编制改造规划、标准和项目库。结合摸底情况和财政承受能力，对照城市总体规划和控制性详细规划，梳理老旧小区周边空间资源，组织制订2020-2035年城镇老旧小区改造规划。结合实际，制定本地区城镇老旧小区改造标准。市住房保障服务中心、各街道办事处会同发改和财政部门根据老旧小区改造规划建立近三年项目库，并根据实施情况对项目库进行动态调整，切实提高项目库质量，未进入项目库的项目原则上不得安排财政补助资金。老旧小区改造规划、改造标准和项目库应经人民政府同意并公开发布。各街道办事处于2020年6月底前将改造规划、改造标准和项目库报住房保障服务中心备案，同时报送发改、财政部门。

（三）组织实施，抓好落实。改造过程中，各相关单位要依据各自职能主动对接工作，为老旧小区改造提质提供技术和实施保障。项目竣工后，建设单位按规定组织相关责任主体进行项目竣工验收并办理竣工验收备案，及时组织工程验收，根据需要可邀请街道、社区以及居民代表等参加。工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督。验收通过后，改造项目实施单位应及时完成竣工财务决算，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作；组织设计单位、施工单位、辖区街道办事处、社区居委会、物业公司等相关单位办理验收接管手续，建立长效管理机制。积极采用信息化手段对老旧小区改造、管理实行全过程监管，提高改造、管理水平。

（四）改进提升，实施长效管理。改造后的城镇老旧小区，原则上推行专业化物业管理，或实施“党建+社区+物业”的管理模式。强化街道党工委在老旧小区物业管理工作中的领导作用，加强社区党组织对业主委员会的领导，对有条件成立业主大会的老旧小区，街道办事处组织成立业主大会，选举业主委员会，引入物业服务企业管理。对不能成立业主大会或者成立业主大会条件不成熟的，采取“党建+社区+物业”模式，实行社区牵头，引导业主自治管理。对产权单位单一、管理责任主体明确的老旧小区，遵从居民意愿，可以继续选择产权单位管理方式，逐步引导实施市场化物业管理。老旧小区业主根据小区实际情况，也可实行业主自行管理，或者委托其他管理人管理。

四、保障措施

（一）加强组织领导。各职能部门要在市委、市政府的领导下，加强协作配合，建立健全工作机制，根据各自工作职责具体组织实施；供水、供电、供气、通信等相关运营单位配合做好计划安排，同步实施改造。将津市市老旧小区改造工作纳入城建工作领导小组议事范畴，办公室设住保中心，市住房保障服务中心主要负责人李合林任兼主任。负责全市老旧小区改造的指导、协调、调度、督办、考评、奖惩等工作。如今后发生人员变动，由相应人员自动替补。

（二）明确部门职责。老旧小区改造工作涉及到发改、财政、住建、街道等相关部门，要进一步明确完善各部门职责。具体职责如下：住房保障服务中心：负责建立健全老旧小区改造建设督导、考核机制。城市办：负责配合住保中心开展老旧小区改造工作的协调、调度和督导。发改局：负责项目立项，协助项目包装、项目和债券申报、配套资金统筹使用工作。财政局：负责各类项目资金统筹归集及监管，做好财政承受能力评估，提交老旧小区改造项目本市财政承受能力认证评估报告，负责相关债券申报，加快改造项目投资评审等保障工作。住建局：负责管线部门协调工作，保障改造工作顺利进行。负责对改造工程质量、安全的监管。自然资源局：负责指导配合相关单位做好老旧小区整治提升工作。市场监督管理局：负责指导老旧小区加装电梯、特种设备维保等相关工作。消防救援大队：负责小区安全隐患排查整改、消防设施设备验收等安全工作。城管局：负责指导个街道社区做好老旧小区垃圾分类处理等工作。审计局：负责对项目资金的收支管理和使用效益进行监督和审计。文旅广体局：负责配合做好改造小区内的健身器材、图书等公共设施的配套建设。行政审批局：负责指导智能化平台和智慧物业管理平台的搭建，数据库的建立与常德市云计算中心对接。民政局：负责指导建立日间照料中心，并给予一定补助。商务局：负责智能快递箱的配置与使用。水电气等管网部门：负责配合管线改造建设相关工作。各街道办事处：负责改造任务的具体实施工作，鼓励进行整体规划，集中改造，实施街区更新，每个办事处必须完成1个以上示范性老旧小区改造项目。

（三）落实资金保障。建立多元化的可持续资金筹措机制。坚持“谁受益、谁出资”原则，建立政府、产权单位、居民合理共担机制。尚未实行社会化管理的单位小区，所在单位要利用自有资金加大对老旧小区改造的投入。结合老旧小区改造和我市财政实际情况，将城镇保障性安居工程用于老旧小区改造的上级补助资金，发改老旧小区改造配套基础设施建设资金及财政其他相关专项资金统一归集到住保专户，统一由财政、住保等部门按相关程序报相应领导审签拨付使用。

供水、供电、供气、通信等相关企业单位要按照职能职责分工，承担老旧小区管线迁改、缆线规整等工作任务，各自负担相应的费用。同时，积极探索拓展资金筹措渠道，充分发挥市场机制作用，研究制定支持引导政策，通过购买服务、新增设施有偿使用等方式，引导专业机构、社会资本参与老旧小区改造工作等，让居民、企业、社会资本参与老旧小区改造建设、维护和运营。要加强资金监管，确保用到实处。

（四）一小区一档案（附件三）。业主单位以每个项目（小区）为单位归集改造档案，建立小区基本信息表单包含小区基本情况、改造内容、有关主体信息、改造进度等；同时，将居民参与情况、项目实施情况等资料一并规整到小区档案盒。另外，每个项目所有资料项目名称，必须与上级掌握的一致，如有项目整合开展的情况，必须在所以项目资料的标题中注明所包含的小区，改造名称应为“××老旧小区改造”，确保项目所有资料名称一致。

（五）简化工程项目审批程序。要秉着尊重历史、实事求是的原则，切实解决老旧小区历史遗留问题。督促项目实施主体加快完成各类前期审批手续，有关部门优化项目工程规划许可、施工许可、竣工验收等各阶段相关程序以及供水排水、供电、供气、广播电视、通信等基础设施报装接入程序，手续能省略的省略，程序能合并的合并，资料能简化的简化，时限能压缩的压缩。下一步还应当出台既有建筑加装电梯的实施办法，明确具体牵头部门、办理流程等内容，尤其要制订和完善支持老旧小区加装电梯的优惠政策，创造良好环境。

（六）广泛宣传动员。街道办事处要加大宣传力度，多角度、全方位宣传老旧小区提质改造的意义、相关政策、实施步骤和改造成效，形成浓厚的改造氛围。对列入提质改造的老旧小区业主进行动员，听取业主意见建议，并做好政策解释工作，引导群众树立“共建共享、共同缔造”理念，支持并参与决策、参与监督、参与管理，在改造中出资出物出工出力，共同维护老旧小区提质改造成果。

附件一：津市市城镇老旧小区改造内容清单

附件二：津市市老旧小区改造方案编制模版

附2-1《现状调查及问题清单》

附2-2《津市市城镇老旧小区改造内容清单》

附2-3《津市市城镇老旧小区改造投资估算一览表》

附2-4《2020年城镇老旧小区改造项目资金筹集情况统计表》

附件三：“一小区，一档案”

附3-1津市市城镇老旧小区改造入户调查表

附件一：

津市市城镇老旧小区改造内容清单

附件二：

津市市老旧小区改造方案编制模版

第一章 编制依据

1.1 国家、省、市州、县市区关于城镇老旧小区改造相关政策文件；（根据实际情况列举）

1.2 相关片区控制性详细规划及相关专项规划（应包括项目所在地区老旧小区改造规划及年度计划）；项目所在地1：2000地形图。

1.3相关法律法规及现行的相关技术规范、标准、规程及技术导则； 

1.4 其他

第二章  小区概况

2.1小（片）区名称、地址、小区所属市州/县市/街道/社区（片区中包含多个住宅小区的，应逐一列举小区名称）；

2.2改造涉及楼栋数、总户数、总建筑面积；

2.3小区建成时间、产权情况、人员规模及结构、成立居民委员会情况、成立业主委员会情况；现物业管理情况。

第三章  现状调查及问题分析

3.1现状调查

3.1.1需求调查。建筑改造及公共空间改造需求；公共服务设施、商业服务设施、市政公用设施、交通场站及社区服务设施、便民服务设施等改造需求；群众参与公共事务意愿、小区改造建议、出资意愿、引入专业物业的需求及物业费用的承受能力；引入社会资本的可行性等。

3.1.2场地调查。小区历史文化资源、特色风貌、古树名木；小区道路街巷、市政基础设施、配套服务设施、管线情况；公共空间环境、消防及安全隐患等。

3.1.3建筑调查。房屋数量、使用年限、建筑权属；建筑结构类型、房屋质量、房屋设施设备情况；已检查出的危破房数量和状态；违章建筑情况。

3.2  现状调查及问题清单（附表1）

填表说明：对照《湖南省城镇老旧小区改造内容清单》，逐项填写调查结论，梳理需要解决的问题，并进行排序。涉及基础类改造内容的，应改尽改；涉及完善类、提升类改造内容的，根据问题的突出程度、居民意愿的强烈程度，合理确定优先顺序。

第四章  改造内容与设计

4.1改造内容清单（附表2）

填表说明：根据现状调查及问题清单，综合考虑法律法规、相关规划、技术、资金、居民意愿等因素，科学确定改造内容，列出改造内容、改造措施及工程量。

4.2  改造规划设计（应达到修建性详细规划深度）

4.2.1总平面设计图。标明小区及周边市政基础设施、环境景观设施、公共服务设施，标出周边道路、市政管线，标明场地竖向标高；确定改造空间范围。对改造小区建筑环境进行总平面图布局，明确保留建筑、拆除违章建筑（构筑物）和违法设施、改造（修缮）建筑，梳理建筑群体空间关系，确定各类建筑功能；明确小区改造道路、场地、绿化总平面图布局。

4.2.2 交通改造规划设计图。对改造小区机动交通、非机动交通、步行、消防通道、停车、充电桩等进行统筹规划和布局。

4.2.3 市政综合管线改造规划设计图。明确水、电、气、通信等管线的现状，明确与水、电、气、通信等管线单位专项规划对接情况。在此基础上，对改造小区给水、污水、雨水、电力、电信、燃气等管线进行综合布局，确定管线综合改造总平面图。

4.2.4 公共空间及环境设施改造规划设计图。对小区绿化、广场、庭院、小区安防监控设施、体育健身场地、改造和增设公共照明设施、修缮围墙大门等进行综合布局，确定空间及环境改造总平面图。

4.2.5 服务设施改造规划设计图。对小区党建活动室、读书阅览室、农贸市场、便民市场、助餐、家政、健身、便利店、医疗等配套服务设施等进行综合布局，确定服务设施改造总平面图。

4.2.6 文化特色塑造。对改造小区文化本底、空间特色、文化特色进行分析，针对既有文化及空间特色，在改造规划设计中应对文化特色塑造提出具体方案。

4.4 单项改造内容及措施。针对改造内容逐条制定具体的改造措施，每项改造内容的措施至少应包括措施名称、实施部位及数量、实施流程及技术要点、参照的相关标准规范、验收要求以及实施效果等。应提供相应图纸，达到为投资估算提供编制依据的设计深度。

4.5基础类改造内容未纳入改造的说明。逐项进行说明，并提供佐证材料。

第五章  组织实施

5.1 组织架构。本地区老旧小区改造领导组织架构、本小区改造的项目管理组织架构。应明确小区改造直接监管责任单位。

5.2 进度计划。应在列入省老旧小区改造计划当年开工，次年底前完工。

5.3   长效管理。改造后物业管理模式、物业费收取和使用的情况。

第六章  投资估算及资金筹措

6.1投资估算与资金筹措一览表。

填表说明：根据本小区改造内容清单逐项进行估算，根据投资估算制定资金筹措方案

6.2 投资估算编制说明。包括编制原则、依据等。

6.3 资金筹措方案说明。明确中央及省补助资金、地方财政补助资金、居民自筹资金、社会资金占比，说明来源并提供佐证材料。

6.4资金管理。各类资金的使用方案、监管措施和资金风险管理预案。

第七章 其他（其他需要说明的内容）

附表

附2-1.现状调查及问题清单

附2-2.改造内容清单

附2-3.投资估算一览表

附2-4.资金筹集情况统计表

附2-5. 佐证材料清单

附2-1

‎附2-2

津市市城镇老旧小区改造内容清单

津市市城镇老旧小区改造投资估算一览表

本表注：本表应与附表1老旧小区改造内容清单对应

附件2-4

附件三

“一小区、一档案”

按“一小区、一档案”要求，小区改造资料归档整理，要求如下：

一、小区基本信息表单：

1、小区基本情况：小区名称、地址、所属市州县市区、计划类别（列入2019年计划小区、列入2020年计划项目、纳入民生实事项目、列入近三年项目库但未列入年度计划的小区、省级试点小区）面积、户数、栋数。

2、小区改造内容：小区改造内容及工程量、加装电梯台数、经审批的计划总投资额。

3、有关主体信息：小区改造实施单位（建设单位）、勘察、设计、施工、监理、物业管理单位名称及社会统一信用代码证号，直接监管责任单位（项目属地住建部门），实施单位责任人、直接监管单位责任人姓名、联系方式。

4、小区改造进度：项目前期准备阶段、开工实施阶段、竣工待验、竣工验收备案、完成结算，实际完成投资，小区改造有关的施工许可证号（质量安全监督手续办理号）

二、须上传到小区档案盒的资料：

1、居民参与情况：入户调查情况汇总表、方案及资金预算公示表（图片）、群众满意度调查情况汇总表。

2、项目实施情况：、经审定的小区改造方案、总投资审批文件、施工许可证（质量安全监督手续凭证）、五方责任主体竣工验收表、竣工验收备案表及改造图片（包括改造前、改造中及改造后的照片）等。

3、检查情况档案：改造内容及工程量表上增加两列：一是各项改造内容是否达到验收要求。二是工程量是否与审批的方案一致。

三、档案信息录入责任

1、由小区改造实施单位（建设单位）负责信息录入，并对信息真实性负主体责任。

2、由小区改造直接监管单位负责核准并办理入库，并对信息真实性、及时性负监管责任。

    3、市住建部门负责督查抽查。

附3-1

津市市城镇老旧小区改造入户调查表

备注：1．请在选择项相应“□”内划“√”；

2．黑体字加粗部分为必填项；

3．此表由当地住房和城乡建设部门汇总保管，作为编制城镇老旧

小区改造规划和年度改造计划的重要参考。

欢迎各界人士对《津市市城镇老旧小区提质改造实施方案》提出宝贵意见。

意见征集时间：2019年11月11日--2019年12月12日。

相关意见请致电津市市住房保障事务中心办公室：0736-4222694.